Otoczenie wspólnoty

Polecamy świetny tekst poświęcony sprawom podwórek, obowiązującemu prawu dotyczącemu wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, a także zakładaniu zieleni w otoczeniu budynków. Artykuł jest z roku 2004, ale nie stracił na aktualności. Pochodzi ze strony osiedla Huby we Wrocławiu.

http://huby.seo.pl/……/otoczenie_wspolnoty

Nowe wielorodzinne bloki mieszkalne w niczym nie przypominają dawnych osiedli z tzw. wielkiej płyty. Nie tylko jest ładniejsza architektura budynków, ale też więcej jest zieleni, i co najważniejsze – zadbanej. Do nowych domów przylegają na ogół tereny zielone przeznaczone do indywidualnego użytku mieszkańców. Ale w większości osiedla są „obce” i traktowane przez jej mieszkańców jako sypialnie. Tak dzieje się zarówno w domach spółdzielczych, komunalnych, jak i wspólnotowych. Rażą wydeptane trawniki, fruwające torebki plastikowe, obskurne śmietniki.

Pozycja wyczekiwania widoczna jest przede wszystkim w osiedlach spółdzielczych i komunalnych, gdzie o wszystkim decyduje administracja. – Tu wam posadzimy, tu zagrabimy, może w lipcu, może w grudniu… Choć powoli, ale do głosu zaczynają dochodzić postulaty lokatorów, rodzą się idee samorządności.

Wspólnoty po obrysie zewnętrznym

Nieco inaczej jest we wspólnotach mieszkaniowych, które krzepnąc po organizacyjnych problemach zaczynają dbać o otoczenie i estetykę swego domu. Porządkują klatki, drzwi wejściowe, schody do budynku. Często dopiero wtedy właściciele lokali zauważają, że nie mają własnego podwórka. Bywa, że wspólnoty nie wiedzą, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami powinny przejmować znajdujące się przy ich domach podwórka, które częściej należą dziś do gminy. W momencie tworzenia wspólnot przekazano im tylko budynek w obrysie ścian zewnętrznych, nawet bez skrawka zieleni w ich bezpośrednim sąsiedztwie czy miejsca na trzepak. Zdarza się, że wspólnota nie może przeprowadzić remontu elewacji, bo stawiając rusztowania, narusza cudzą własność.

Nie zawsze wynika to z urzędniczej niedbałości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi o zaspokojeniu roszczeń byłych właścicieli, którzy mogą żądać praw do podwórka.

Bywa i tak, że kamienica stoi na działce wytyczonej po obrysie budynku. Powierzchnia pod nim jest w użytkowaniu wieczystym wspólnoty, za co wnosi roczną opłatę. Ale już schody do wejścia, taras czy trawnik znajdują się na gminnej parceli. Oczywiste jest, że wspólnota korzysta z nich bezpłatnie.

Podwórka do dzierżawy

Parę lat temu niektóre warszawskie dzielnice, gdzie problem własności gruntów jest szczególnie nabrzmiały, podjęły akcję ocalania należących do miasta podwórek ze wspólnotowymi budynkami. Zaproponowały wspólnotom np. trzyletnią ich dzierżawę. Dla zachęty urzędy zastosowały bonifikatę sięgającą nawet 70 proc. wartości gruntu pod budynkiem. Miesięczna stawka dla właściciela lokalu mogła wynosić zaledwie kilka, kilkanaście złotych. Dalszy krokiem po uregulowaniu praw własnościowych, roszczeń poprzednich właścicieli będzie założenie księgi wieczystej. Wspólnoty mogłyby nabyć na własność lub w użytkowanie wieczyste grunt wokół nieruchomości, tak aby spełniał on wymogi działki budowlanej.

W ramach umów o dzierżawę wspólnoty miały przejąć na siebie ciężar dbania o remonty podwórek, pielęgnację zieleni itp., do czego zobowiązane są dzielnice. Przykładowo, na Mokotowie aż 80 proc. wspólnot korzysta z miejskich przydomowych terenów.

Dojrzalsze wspólnoty podeszły poważnie do propozycji. „Mieliśmy kłopot z garażowaniem samochodów, bo parkowały u nas obce osoby” albo „mamy ciemne podwórko, stale plączą się wieczorami różne typy” – załatwiamy więc dzierżawę, bo chcemy się ogrodzić.

Wspólnoty doceniają sprawę zieleni, która podnosi estetykę otoczenia i komfort mieszkania. Już nawet w ogłoszeniach prasowych anonsuje się: sprzedam mieszkanie ciche, słoneczne, w zieleni.

Podwórko integruje

Nasz dom w ubiegłym roku zmienił się nie do poznania: kwietniki, trawniki, kwiaty, krzewy, oczko wodne, oświetlona fontanna. Te zmiany uczyniły z naszego domu i terenu wokół przytulny zakątek. W naturalny sposób wytworzyło się miejsce spotkań, pogaduszek, integracji mieszkańców. Jeszcze nie tak dawno wstyd było przyprowadzić gości do domu – mówi pani Kępska z mokotowskiej wspólnoty. Skąd te zmiany? To zaangażowanie niektórych mieszkańców, którzy poświęcili swój czas, ale i pomoc zarządu wspólnoty. Wszystkie te zmiany dotyczą otoczenia „bezdusznego” dotąd 11-piętrowego blokowiska. Jak więc zagospodarować wspólne podwórko? Wszystko oczywiście zależy od jego usytuowania, wielkości i możliwości finansowych wspólnoty. Musimy więc rozstrzygnąć, czy chcemy swoją działkę ogrodzić i czym, a potem, jak ją zaaranżować, biorąc pod uwagę niezbędne na nim urządzenia. Należą do nich śmietnik, trzepak, garaż lub parking, a jeśli zmieści się, to i piaskownica albo huśtawka.

W przypadku obiektów małej architektury, do której należą m.in. piaskownice, zjeżdżalnie, drabinki, śmietnik czy trzepak, niepotrzebne jest uzyskiwanie zezwolenia budowlanego ani zgłoszenie ich do urzędu starostwa. Jeśli chcemy zbudować do 10 miejsc postojowych dla samochodów osobowych, pozwolenie nie jest wymagane, ale obowiązkowo trzeba je zgłosić w urzędzie powiatowym. W przypadku śmietników należy pamiętać, że muszą być oddalone co najmniej 10 m od okien i drzwi do domu. Te same odległości dotyczą usytuowania trzepaków.

Potrzeby najmłodszych

Minister infrastruktury w rozporządzeniu z 12 kwietnia 2002 r. (DzU nr 75) stwierdza, że „placyki zabaw dla najmłodszych i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób starszych i niepełnosprawnych powinny być przewidziane w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę”. Określa także warunki tworzenia takich miniogrodów jordanowskich i stanowi, iż „nasłonecznienie takiego placyku powinno wynosić co najmniej 4 godziny w godzinach 10.00-16.00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie krótsze niż 2 godziny. Miejsce zabaw dla dzieci powinno być oddalone co najmniej 10 m od ulicy i śmietnika.

Przy urządzaniu miejsca zabaw szczególną uwagę trzeba zwrócić na bezpieczeństwo dzieci. Teren musi być dobrze widoczny z daleka dla ich opiekunów. Ustawione na nim sprzęty muszą posiadać odpowiednie atesty bezpieczeństwa, np. zjeżdżalnie, drabinki, huśtawki trwale zamocowane do podłoża. Najlepszy wariant z placem dla dzieci to jego odgrodzenie, choćby kolorową siatką plastykową (niewielkie koszty), żeby maluchy czuły się bezpieczne, nie straszone biegającymi psami. Z psami wiąże się w ogóle sprawa estetyki oraz czystości podwórkowych działek. Nie udają się żadne akcje propagowania zbierania psich odchodów do plastykowych torebek rozdawanych właścicielom czworonogów przez administracje, urzędy dzielnicowe itp. Dlatego lekarze przestrzegają przed zabawą dzieci w „wolno stojących” piaskownicach z zabrudzonym przez psy i być może zakażonym piaskiem.

Grodzić, nie grodzić

Ogrodzenie to nie tylko granica między podwórkiem a ulicą czy sąsiedzką parcelą. To przede wszystkim bariera dla intruzów i wizytówka domu. Wybór właściwego ogrodzenia nie jest prosty zarówno ze względów kompozycyjnych, czyli dostosowania go do architektury otoczenia, bogactwa oferty rynkowej, jak i możliwości finansowych wspólnoty.

Sami musimy więc zdecydować, czy postawimy solidny mur z cegły ceramicznej, płot z drewna, czy metalowe pręty na betonowej, czy ceglanej podmurówce. Nie są to rzeczy tanie, np. koszt ogrodzenia z prętów posesji o powierzchni 4000 mkw. może wynieść do 70 tys. złotych.

Ogrodzenie przede wszystkim musi być bezpieczne dla ludzi i zwierząt. Na wysokości mniejszej niż 180 cm zabronione jest umieszczanie ostro zakończonych elementów – tłuczonego szkła, drutu kolczastego itp.

Każde ogrodzenie wyższe niż 220 cm wymaga zgłoszenia w starostwie przed rozpoczęciem budowy. I to niezależnie od tego, czy będzie stawiane od strony ulicy, czy też będzie oddzielać sąsiadów.

Podobnie trzeba postąpić, jeżeli odcinek ogrodzenia będzie przylegał do drogi, ulicy, torów kolejowych, czyli obiektów publicznych. Jeżeli w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia organ nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć prace.

Na konkretnym terenie mogą obowiązywać zakazy lub nakazy dotyczące ogrodzeń, a wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynikają one np. z przepisów ochrony konserwatorskiej lub ochrony środowiska.

Nie ma specjalnych regulacji dotyczących ogrodzeń od działki sąsied-niej. Jeżeli ma być niższa niż 220 cm, nie trzeba zgłaszać tego do urzędu. Według kodeksu cywilnego to, co znajduje się na granicy sąsiednich gruntów, a więc i ogrodzenie, służy do wspólnego użytku sąsiadów. I dlatego obie strony powinny ponosić koszty jego postawienia. Warto więc porozumieć się z sąsiadami, aby ogrodzenie pod względem rozmiarów, wyglądu i kosztów budowy odpowiadało obu stronom.

W przypadku braku zgody pozostaje droga sądowa. Właściciel sąsiedniej nieruchomości może domagać się w sądzie, aby ogrodzenie domu np. nie przekraczało określonej wysokości. Może też powołać się na artykuł 144 kodeksu cywilnego, w myśl którego właściciel nieruchomości powinien wstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, np. ogrodzenie zacienia budynek sąsiadów, jest przyczyną jego zawilgocenia itp.

Brama i furtka nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Szerokość bramy musi wynosić co najmniej 240 cm, furtki zaś nie mniej niż 90 cm.

A może żywopłot

Może zamiast stawianego muru czy płotu odgrodzimy się od sąsiadów żywopłotem? Ale tę kwestię również należy uzgodnić z sąsiadami. Wybierając rośliny do obsadzenia, trzeba uwzględnić nie tylko ich walory estetyczne (iglaste czy liściaste), wiecznie zielone czy zrzucające na zimę liście, niskie czy wysokie, ale także warunki glebowe. Tu już warto zasięgnąć porady profesjonalistów. Niestety, trzeba uzbroić się w cierpliwość, bo musi minąć wiele lat, zanim żywopłot osiągnie satysfakcjonującą wysokość. Żywopłoty wymagają, niestety, wielu zabiegów pielęgnacyjnych – strzyżenia i przycinania oraz odchwaszczania. Za to spełniają wszystkie wymagania stawiane ogrodzeniom. Są świetną izolacją od hałasu i kurzu.

Jak to zrobić

Najprościej i praktycznie będzie powierzyć opracowanie projektu zagospodarowania wspólnotowego terenu profesjonalnej firmie. Architekturą zieleni, usługami ogrodniczymi zajmują się wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, dysponujące i fachowcami, i sprzętem. Zajmują się także aranżacją podwórza, realizują projekty, sadzą i sieją rośliny. Można z nimi zawrzeć umowę tylko na pielęgnację zieleni jednorazowo lub sezonowo. Pomogą strzyc krzewy, założyć trawniki, utworzyć place zabaw czy boiska sportowe. Doradzą co i gdzie posadzić.

Również firmy zajmujące się wywozem nieczystości rozszerzyły w ostatnich latach swoją ofertę, podejmując się konserwacji zieleni – wycinania suchych gałęzi, przesadzania drzew, koszenia trawy, grabienia jesiennych liści itp.

Ceny takich usług są różne i zależą od zakresu powierzonych prac. Na miejsce do zamawiających przyjeżdża przedstawiciel firmy i zanim przygotuje projekt, zapoznaje się z potrzebami wspólnotowych klientów.

Na przykład założenie trawnika, czyli przygotowanie podłoża, nawiezienie torfu i siew trawy, to wydatek (w Warszawie) do 7 zł za metr kw. Położona trawa z rolki – do 10 zł za metr kw. I do tego w obu przypadkach – w ramach gwarancji – gratisowe pierwsze koszenie.

Oczywiście będzie taniej, jeśli taki trawnik zostanie założony wspólnotowymi siłami. Najtańszą trawę kupimy już za 7 zł/kg. Na 100 metrów kw. potrzeba około 2 kg nasion. Ale trzeba przecież zniwelować ziemię, wymieszać ją z humusem, zasiać, podlewać systematycznie i skosić, gdy urośnie do 10 cm.

Łatwiejsze jest z pewnością ułożenie trawnika z rolki (do 15 zł za metr kw.) lub trawnika z biowłókniny (nieco ponad 1 zł) chociaż droższe od siewu. Ale ma bezsprzeczne takie zalety, jak możliwość zakładania przenośnego trawnika nie tylko wiosną lub jesienią, ale również w lecie oraz uzyskanie szybkiego efektu. W ciągu 3-4 tygodni mamy gotowy trawnik, który jest przecież głównym elementem przydomowego terenu.

Jeśli wspólnoty nie stać na profesjonalną aranżację podwórka, można się zabrać wspólnie do jego tworzenia i dalszej pielęgnacji. Trzeba tylko wyposażyć się w niezbędne narzędzia ogrodnicze – łopaty, grabie, sekatory, węże zraszające, konieczna będzie kosiarka do trawników.

Musimy mieć świadomość, że gospodarz domu czy sprzątaczka nie dadzą sami rady z pielęgnacją roślin, a i wiedza fachowa też się przyda. Na pewno wśród mieszkańców znajdą się działkowcy, którzy nie tylko poradzą, jak troszczyć się o rośliny, ale i sami wezmą się do roboty. I tak powstają sympatyczna atmosfera oraz dobrosąsiedzkie stosunki. Tam, gdzie było klepisko, służące głównie psom, rosną piękne krzewy i kwiaty.

Założenie i pielęgnacja przydomowej działki, niestety, kosztuje. Część kosztów można, jak wskazano wyżej, pomniejszyć, przejmując roboty na siebie. Można, jak w jednej z warszawskich wspólnot, zgodzić się na dodatkowe składki – 50 gr od lokalu w dużym budynku. Z takich pieniędzy powstały i przydomowe ogródki, i parking. Inne wspólnoty sięgają do kieszeni sponsorów, np. firm czy znajdujących się w pobliżu sklepów.

Olsztyńska wspólnota zleciła z kolei projekt dotyczący nasadzenia krzewów, montażu urządzeń do zabawy dla dzieci wyspecjalizowanej firmie, a pozostałe prace, jak niwelowanie terenu, montaż koszy na boisku, zakup roślin, założenie trawnika wykonali mieszkańcy.

Rady praktyczne

Nawet przy niewielkim nakładzie środków, ale dużej chęci działania można zmienić choćby kawałek podwórza w zieleniec, a zniszczony, zaadaptowany trawnik na wielokolorowy kwietnik. Warto pokusić się o postawienie ławek trwale zamocowanych do ziemi. Podobnie trzeba ustawić przy alejkach kosze na śmieci, a na trawnikach tabliczki „szanuj zieleń”.

Jeśli mamy posadzone krzewy lub młode drzewka, to wbijmy wokół 4 paliki i otoczmy plastykową siatką, która zabezpieczy je przed psami. Gdzieś w pobliżu śmietnika, który też warto obsadzić żywopłotem, można ustawić lub zawiesić karmnik dla ptaków. Ludzie rzucają im chleb gdzie popadnie, a tak przynajmniej będzie czyściej na trawniku.

Planując zasadzenie krzewów i drzew, trzeba wziąć pod uwagę, że za parę lat urosną i mogą zacieniać posesję sąsiada, a opadłe liście zaśmiecać jego działkę. Jeżeli gałęzie drzew przechodzą na teren sąsiedzki, lepiej je usunąć – inaczej zrobi to sąsiad, ale już bez naszej staranności. Unikajmy sadzenia krzewów i drzew pod oknami, bowiem z czasem uprzykrzą życie mieszkańcom parteru.

Sadźmy rośliny kwitnące. Jest w sprzedaży wiele rodzajów bylin, czyli roślin wieloletnich, łatwych w uprawie, także kwiatów jednorocznych, które można zasiać lub kupić rozsady. Sadźmy je nie tylko na trawnikach. Praktyczne są duże donice i skrzynki z cementu, w których atrakcyjnie wyglądają właśnie kwiaty.

Bogata oferta rynkowa sklepów ogrodniczych umożliwia tworzenie ogrodów nie tylko wiosną. Możemy sadzić krzewy, drzewka, byliny, od pierwszych miesięcy w roku do późnej jesieni. Pod warunkiem że rośliny będą sprzedawane w doniczkach. Będziemy wówczas mieli gwarancję ich ukorzenienia się i przyjęcia. Wykorzystajmy tę szansę.

Danuta Gąsiorowska 6/2004


Przewiń do góry

Napęd: WordPress | Projekt: Free Web Space | Podziękowanie: Best CD Rates, Boat Insurance and software download